「良い土地が見つかった」と思っても、契約書に判を押す前に確かめておきたいことがあります。その土地に、本当に園舎を建てられるかどうかです。
見た目や価格、駅からの距離だけで決めてしまうと、契約したあとになって「この土地には建てられない」と分かることがあります。それだけは避けたいところです。
契約前に確認したい、敷地の4つの条件
見ておきたいのは、建物の種類・道路との関係・市街地かどうか・認可に必要な広さの4点です。
建てられる建物の種類を決める「用途地域」
用途地域とは、土地ごとに建てられる建物の種類を国が大まかに決めているルールです。住宅地なのか、工場が多い地域なのかで、建てられるものが変わります。
道路との関係を決める「接道」
敷地が道路にどれだけ接しているかという条件です。消防車の進入や避難のしやすさに関わるため、最低ラインが決まっています。
市街地の外かどうかを決める「区域区分」
都市計画では、土地が「市街地として広げていく区域」なのか「市街化を抑える区域」なのかが分かれていることがあります。市街化を抑える区域では、建てるのに自治体の許可が必要です。
認可を受けるために必要な「面積」
建物を建てられることと、認可保育所として運営できることは別の基準です。保育室や園庭の広さにも決まりがあります。
写真: kazuyoshi sakamoto / Pexels
保育園という建物自体は、ほとんどの土地で建てられる
保育所は、工業専用地域を含むすべての用途地域で建てられ、床面積の上限もありません。
保育所としてなら、心配は少ない
工業専用地域は、建てられる建物がもっとも限られる地域です。そこでも認められている以上、保育所として建てる限り、用途地域で困ることはまずありません。
幼稚園としての認可を伴う園は確認が必要
一方で、幼稚園は「学校」として扱われ、工業地域・工業専用地域では建てられません。幼保連携型認定こども園は保育所と同じ扱いです。
ただし、幼稚園としての認可を伴う認定こども園(幼稚園型)がどう扱われるかは、あらかじめはっきりしないことがあります。候補地が決まったら、まず自治体の窓口に聞いてみてください。
また、用途地域は建てられるかどうかだけでなく、建物の形にも関わります。たとえば低層の住宅地に指定された地域では、建物の高さに上限があり、北側の隣地に向けて建物を低くする制限もかかります。保育室を2階にどれだけ確保できるか、園庭を敷地のどちら側に取るかが、ほかの地域とは変わってきます。
用途地域はオンラインでも大まかに調べられる
自治体によっては、都市計画図を公式サイトで公開しており、まず自分で確認できる場合があります。ただし細かい条件までは分からないことも多く、最終的には窓口での確認が欠かせません。
道路とのつながりが、計画のしやすさを左右する
敷地は、幅4メートル以上ある道路に、2メートル以上接していないと建てられません。
最低限の長さ・幅を満たしているか
この条件を満たさない土地には、用途地域の制限をクリアしていても建築できません。前面道路の幅と、敷地が道路に接する長さの両方を、候補地の段階で確認しておきます。
写真: センリ ショウ / Pexels
道路の幅がぎりぎり足りない土地でも、建物の位置を敷地の内側に下げることで建てられる場合があります。その分だけ、敷地の中で使える面積は狭くなります。
送迎のしやすさにも関わってくる
接道がぎりぎりの土地は、送迎の車を停めたり転回したりするスペースを、敷地内に確保しにくくなります。前面道路の交通量も、日々の送迎のしやすさに影響します。
市街地の外の土地でも、あきらめる前に自治体へ相談する
市街化調整区域の土地でも、保育所であれば例外として許可を受けられることがあります。
保育園には例外が認められている
市街化調整区域は、市街地を無秩序に広げないための区域で、新しく建物を建てるには自治体の許可が必要です。保育所は「地域に必要な公共性の高い建物」として、この許可の対象になる場合があります。
写真: Dr. Mohammad Hoque / Pexels
こうした土地は、周辺に農地や緑地が残っていることも多いものです。園庭を道路や隣地から離して配置したり、周辺に建物が少ない分、日照や風通しを確保しやすい計画にしたりと、環境を活かした工夫がしやすい面もあります。
早い段階で相談しておくと安心
ただし許可を受けられるかどうかは自治体の判断次第で、周辺の人口や既存の施設の状況によっては認められないこともあります。候補地が市街化調整区域にかかっている場合は、契約前に都市計画の窓口へ相談しておくと安心です。
浸水の危険度と地盤の状態も、土地選びの段階で見ておく
ここまでの条件を満たしていても、その土地で水害が起きやすいか、地盤が固いかどうかは見ておきたい点です。どちらも、建物の計画と費用に大きく響きます。
浸水の危険度は、ハザードマップで調べられる
洪水や土砂災害、津波などの危険度は、国土交通省と国土地理院が公開している「重ねるハザードマップ」で、住所を入れて調べられます。市町村が配っているハザードマップも、あわせて確認できます。
浸水が想定される土地では、2階以上に保育室を置く、玄関や設備機器の高さを上げるといった対策が要ります。
子どもたちを水が来る前にどこへ避難させるかも、設計の段階から考えておく必要があります。土地を選ぶ前に分かっていれば、候補から外すことも、対策の費用を見込んで予算を組むこともできます。
地盤の良し悪しは、建物の費用を左右する
地盤がやわらかい土地では、建物を安全に支えるために、地盤を固める工事や、深い基礎が必要になることがあります。建物本体とは別に費用がかさみます。反対に、地盤が固い土地なら、こうした工事を抑えられる場合があります。
地盤の状態は、見た目では分かりません。「重ねるハザードマップ」では、土地の特徴や成り立ちも見られるので、元は田んぼや池だった土地かどうかが手がかりになります。
契約の前に、その敷地で地盤調査をすることは、あまりありません。この段階でできるのは、周辺の地盤について調べることと、近くで行われた地盤調査の結果があれば見せてもらうことです。自治体や近隣の方、売主から教えてもらえることもあります。
敷地の地盤調査は、どんな建物を建てるかの大まかな計画が固まってから、詳しく行います。契約前は、周辺の情報から「地盤に不安がありそうか」の見当をつけておけば足ります。
建てられることと、認可を受けられることは別問題
建物を建てるためのルールと、保育所として運営するための基準は、別の法令で決まっています。
認可の面積は、候補を絞った段階で確認する
保育室や遊戯室は、満2歳以上の子ども1人につき1.98平方メートル以上の広さが必要です。屋外遊戯場も、1人あたり3.3平方メートル以上という基準が国で決まっています。想定する定員をもとに、この広さを敷地の中に確保できるかを、候補が数件に絞れた段階でおおよそ計算しておきます。
屋外遊戯場（園庭）の基準は、近くの公園などで代わりに満たせる場合もあります。ただし、どこまでを「近く」と認めるかは自治体によって運用が異なります。近くの公園を当てにする計画なら、その公園が認められるかを先に確かめておきます。
窓口と持参資料の目安
相談先ごとに整理すると、次のようになります。
- 都市計画課: 用途地域や前面道路の種別を確認できる。市街化調整区域にかかる土地は、開発許可を扱う窓口が別に案内されることもある
- 建築指導課: 接道の状況を確認できる
- 保育所管部局: 想定する定員に必要な面積について相談できる
- 持参する資料の目安: 候補地の場所が分かる地図(住所や地番)、公図や地積測量図など。必要な資料は自治体によって異なるため、事前に窓口へ問い合わせておくと二度手間になりません
窓口での確認は、設計の依頼をいただいていれば私たちが代わりに行ったり、同行したりすることもできます。
詳しい基準は別記事で
面積の基準や、認可と認可外の違いは、保育園の認可基準とは？認可と認可外の違いをわかりやすく解説、児童福祉施設最低基準とは？保育所の設備・運営のポイントをわかりやすく解説でも取り上げています。
すでに土地をお持ちで活用方法を検討している場合は、土地活用で保育園を運営する方法は？メリット・デメリットや始め方を紹介もあわせてご覧ください。
土地選びは、SAI+（サイプラス）にご相談ください
敷地の条件が厳しい土地でも、それだけで良い園舎をあきらめる理由にはなりません。旗竿地や高低差のある土地、市街化調整区域にかかる土地でも、部屋の配置や窓の向きを工夫することで、その園らしさは十分につくれます。
どんな園にしたいかという思いがあれば、それを土地の条件と重ね合わせて、どんな園舎が合うかを一緒に考えます。答えは、土地の形や広さによって園ごとに変わります。その違いが、その園だけの特色になります。
候補地の資料があれば、契約前の段階からでも配置の当たりをつけることができます。「この土地で何ができそうか」を一緒に考えるところから、お問合せ・資料請求よりご相談ください。